Jak inwestować w nieruchomości gruntowe?

W świetle prawa cywilnego, nieruchomości to grunty oraz budynki lub części budynków trwale związanych z gruntem, jeśli stanowią odrębny przedmiot własności. Dlatego też o nieruchomościach można mówić w kontekście ziemi, budynków lub ziemi razem ze znajdującymi się na niej budynkami. W tym artykule skupimy się na nieruchomościach gruntowych, dotyczących po prostu części powierzchni ziemskiej.

Wielkość

Pół żartem, pół serio można przywołać niezbyt wysublimowany slogan, że „rozmiar ma znacznie”. W przypadku nieruchomości gruntowych rozmiar jest jednak naprawdę istotny. Oczywiście, można posiadać niedużą działkę, ale o znacznej wartości, która będzie droższa od dużo większej, ale taniej działki. Niemniej jednak, przy obliczaniu wartości gruntu, liczy się każdy metr kwadratowy. Większa działka, to także większa możliwość potencjalnej inwestycji, która mogłaby być realizowana na danej nieruchomości.

Lokalizacja

Bardzo istotny czynnik, a przez niektórych często pomijany. Nawet, gdy ktoś chce przeprowadzić się z miasta na wieś, to ciężko być całkowicie oderwanym od reszty świata. Warto więc szukać nieruchomości w okolicy większego miasta, a więc z dostępem od infrastruktury handlowo-usługowej, edukacyjnej, czy medycznej. Dobrze, jeśli w pobliżu znajdują się tereny zielone i rekreacyjne. Na wartość działki wpłynie położenie w niewielkiej odległości od tras szybkiego ruchu i linii kolejowych. Są to cechy potencjalnie droższej, dużo wartej nieruchomości.

Rodzaj

Przejdźmy teraz do jednego z ważniejszych elementów, jakim jest rodzaj nieruchomości. Na nieruchomości gruntowe, o których mowa, składają się dwie kategorie: nieruchomości rolne (nazywane gruntami rolnymi) oraz pozostałe nieruchomości gruntowe (nazywane po prostu gruntami nierolniczymi). Rozróżnienia tego dokonuje się na podstawie sposobu użytkowania danej nieruchomości. Grunty rolne są co do zasady tańsze (gdyby pozostałe czynniki były równe lub nie grały roli) i nie mogą być one wykorzystane w celach budowlanych. Niemniej jednak, różnica w wartości potrafi być na tyle duża, iż inwestorzy nauczyli się wykorzystywać tę właściwość i sporo na niej zarabiać. Warto pamiętać, że nieruchomościami rolnymi są te, których grunty są lub mogą być wykorzystywane do prowadzenia działalności rolniczej.

Inwestycja

Jak można na tym zarobić? Mechanizm tak prowadzonej inwestycji jest w gruncie rzeczy prosty. Inwestor szuka odpowiedniej działki (o czym pisaliśmy wyżej) i, jeśli wszystko mu odpowiada, nabywa ją. Następnym krokiem jest tzw. „odrolnianie” działki, czyli wyłącznie jej z produkcji rolnej. W tym miejscu zaczynają się schody. Musimy znać status danej działki. Większość działek jest objęta planem zagospodarowania przestrzennego danej gminy. Jeśli nie ma takiego planu, wówczas należy porozumieć się z gminą, co do warunków zabudowy lub czekać na uchwalenie planu. Jeśli plan już istnieje, to dana działka może mieć przeznaczenie rolne lub budowlane. Pierwszy przypadek, to sprawa przegrana niemal od początku, gdyż należy wnieść poprawkę do planu zagospodarowania przestrzennego. Przypadek drugi jest najkorzystniejszy, gdyż można od razu przejść do wyłączania działki z produkcji rolnej. Wystarczy wówczas uzyskać zgodę starosty na przekształcenie działki rolnej w nierolniczą. W tym momencie może ubiegać się o zgodę na budowę (jeśli chcemy coś zbudować), bądź zbyć taką działkę za dużo wyższą kwotę, niż zostało uprzednio zakupiona.

 

Źródło: www.wealth.pl